La dernière étude sur le marché de l’immobilier d’entreprise à La Réunion, vient souligner l’insuffisance du parc immobilier actuel pour répondre aux besoins en locaux des entreprises. Un enjeu majeur, alors que 13 000 emplois attendent d’être logés dont plusieurs milliers ne peuvent être créés… faute d’espace disponible !
Une photographie du marché et de son évolution.

Depuis 2014, Le groupe Inovista, à travers sa filiale Inovista Consulting & Research, propose un observatoire de l’immobilier d’entreprise réunionnais. En présentant une photographie précise et objective de l’état du marché et de son évolution, le bilan de l’année 2021 met en valeur plusieurs marqueurs forts dont certains représentent des freins sérieux au développement de l’activité sur l’île.

À travers l’analyse d’un grand nombre de données retranscrites par zones géographiques ou par types d’activités (bureaux, locaux d’activité ou commerciaux), cette étude participe à l’identification précise des besoins sur le territoire, la mise en lumière des freins au développement économique et l’évolution du marché d’une année sur l’autre.

Inovista propose, préalablement à la présentation de cette étude devant les bailleurs et les acteurs du secteur de l’immobilier d’entreprise les 8 et 9 juin prochains, d’en évoquer les points phares.

Un manque de locaux professionnels criant qui freine l’emploi sur le territoire
“Tout comme une famille a besoin de se loger, une entreprise a besoin de locaux pour exercer son activité. Une société qui recherche des bureaux ou un atelier, c’est une entreprise qui recrute. Mais aujourd’hui, presque toutes les surfaces professionnelles sont occupées sur l’île. Le besoin de libérer du foncier et d’investir dans ce domaine est clairement identifié”, Vincent Le Baliner.

Dynamiser l’offre en immobilier d’entreprise, où un fort besoin est identifié, représente une clé pour la création d’emploi. Quelques chiffres permettent d’illustrer assez simplement la situation. En compilant par exemple les demandes aujourd’hui non satisfaites des entreprises du territoire en quête de bureaux (plus de 1 200 demandes actives sur le territoire), ce sont 55 000 mètres carrés de locaux qui manquent dans l’immédiat. Une surface qui, s’il elle était disponible, permettrait de reloger et/ou de créer environ 3 700 emplois dans le tertiaire alors que le besoin moyen en surface pour un poste y est estimé à 15 m2. Idem pour les locaux commerciaux et les locaux d’activités (industrie, entrepôt), où les besoins exprimés et non-satisfaits se portent respectivement à 76 000 m2 et 240 000m2 (192 et 133 demandes exprimées en 2021). Avec une surface utile moyenne par poste de 50 m2 et 30 m2 pour ces deux secteurs, ce sont au total plus de 13 000 emplois qui se trouvent aujourd’hui en attente d’être relogé et/ou créés. Soit un nombre important d’emplois non pourvus faute de locaux, dans un territoire qui présentait 124 060 demandeurs d’emploi de Catégorie A au premier semestre 2022.

“Cette étude, à travers une analyse fine du marché reposant sur une compilation de nombreuses données permet d’établir une note de conjoncture précise. Nous proposons aux acteurs du marché, publics ou privés, un outil d’aide à la décision qui met en lumière les grandes tendances et permet d’identifier les besoins”, Vincent Le Baliner.

Un prix moyen en hausse cette année qui contribue indirectement à l’inflation
Avec un taux de vacances proche de 0% sur l’ile dans tous les secteurs, l’immobilier d’entreprise est aujourd’hui une denrée rare qui se monnaie à prix d’or. Les locaux disponibles peuvent parfois être obsolètes ou vétustes. Conjugué au faible niveau de l’offre, cette situation fait de La Réunion un des territoires les plus chers de France en ce qui concerne les bureaux et locaux d’activité. Des écarts qui se creusent encore dans certains secteurs par rapport à l’année précédente.

Si la valeur locative moyenne observée pour les bureaux baisse de 5% cette année, elle reste bien supérieure à celle de métropole, avec un prix constaté de 18,5 euros/m2/mois en moyenne sur notre territoire contre 15 euros/m2/mois en moyenne pour les grandes villes de métropole (Lyon, Toulouse, Bordeaux). Une différence qui peut aller du simple au double en ce qui concerne les locaux d’activité, avec un prix moyen de location de 11 euros/m2/mois à La Réunion contre 5,5 euros/m2/mois à Lyon et 9 euros/m2/mois en Ile-de-France.

Une contrainte bien réelle pour le développement de l’activité des sociétés, qui génère également des répercussions importantes sur les coûts de revient des services et/ou produits des entreprises. La difficulté pour les entreprises à se loger, participe ainsi à la hausse du coût de la vie en limitant le développement d’une production locale ou en impactant directement le coût de revient des produits locaux.

Pour cette année, ce sont 90 000 m2 d’immobilier d’entreprise qui sont attendus et compléteront prochainement le parc réunionnais, couvrant seulement un quart des besoins exprimés par les entreprises tous secteurs confondus. « Mais les indicateurs démontrent une forme de paralysie du marché. Loger l’activité influe pourtant directement sur la baisse du chômage. Et loger l’activité à un prix décent, participe au soutien d’une production locale à un coût maitrisé, dans un contexte d’inflation galopante, c’est une enjeu majeur » explique Vincent Le Baliner.

Zoom sur le coworking
Le développement du télé-travail et de nouveaux modes d’exercice professionnel, accéléré par la crise sanitaire, a vu les espaces de coworking et les tiers-lieux (destinés à accueillir les initiatives et les projets en lien avec les enjeux d’un territoire) entrer progressivement dans nos quotidiens. Avec 38 espaces de ce type sur notre île, La Réunion n’échappe pas au phénomène, encore confidentiel, mais dont l’émergence marque le pas en 2021 dans les zones concentrant l’activité économique.

Ce sont 25 espaces de coworking et 13 tiers-lieux qui ont été recensés aujourd’hui et se trouvent répartis sur neuf des communes de l’île.